Російська загарбницька війна проти України триває вже майже півтора місяці. За цей час українському бізнесу завдано та продовжує завдаватися колосальних збитків: нищиться майно, підприємства несуть значні втрати у зв’язку з неможливістю здійснювати діяльність на територіях, де проводяться бойові дії, вимушеною еміграцією та мобілізацією працівників, порушенням логістичних ланцюгів тощо.
Чи будуть збитки компенсовані?
Кабінет Міністрів України ("Кабмін") уже створив шість фондів для отримання допомоги від міжнародних партнерів, інвесторів, приватних осіб на відновлення України[1]. Одним з них буде Фонд відновлення майна та зруйнованої інфраструктури, який прогнозовано може використовуватися для фінансування відбудови інфраструктури та зруйнованого майна приватних осіб. Порядок використання цих коштів наразі не затверджено.
Інші механізми формування коштів для відновлення надалі опрацьовуються. Поряд з цим, вже зараз Міністерством цифрової трансформації України було запущено ресурс, який, серед іншого, дозволяє подавати докази знищення майна – https://damaged.in.ua – шляхом завантаження фото/відео та подачі опису події. Ресурс направлений на збирання інформації про завдані збитки, а також протиправні дії рф для використання їх у майбутніх судових процесах проти агресора.
Як визначатиметься розмір збитків?
Наразі уряд створює правову базу щодо визначення сукупного розміру шкоди, завданої збройною агресією рф.
У частині збитків, завданих підприємствам, у тому числі приватного сектору, Міністерство економіки України та Фонд державного майна України мають розробити методику оцінки економічних втрат підприємств, у тому числі завданих знищенням нерухомості, товарів, іншого майна ("Методика").
Згідно з порядком, затвердженим Кабміном[2], Методика буде передбачати навіть компенсацію упущеної вигоди. Проте до її затвердження ми не можемо прогнозувати, як саме буде визначатися розмір збитків.
Крім того, планується розробка методик для окремих видів майна, які, очевидно, будуть встановлювати особливості визначення розміру завданої шкоди та збитків для таких об’єктів (земельні ділянки, об’єкти транспортної та енергетичної інфраструктури тощо).
Чи зможе орендар відшкодувати інвестиції у ремонт?
Це питання є доволі складним і до затвердження Методики однозначної відповіді на нього немає.
До цього часу важливо правильно зібрати докази для подальшого реагування, адже, в будь-якому разі, більшість доказів будуть отримуватись безпосередньо власником майна, яке зазнало руйнування.
Які докази збирати для підтвердження збитків?
Незважаючи на невизначеність, ми рекомендуємо використовувати всі доступні способи документування, і збирати якомога більше документів за такими напрямками (переліки є орієнтовними):
- стан та статус майна до руйнувань – проектна документація і дозвільні документи, правовстановлюючі документи, технічний паспорт, дані балансової вартості щодо капітальних інвестицій, товарних залишків тощо, фото/відеофіксація стану майна до руйнувань, висновки про експерту оцінку /ринкову вартість майна, кредитні/іпотечні договори і т. д.;
У випадку втрати всієї первинної документації на об’єкт – рекомендуємо поновити відомості останньої зданої фінансової звітності (у електронній формі) та дані із відповідних державних реєстрів.
- фіксація руйнувань та їх причин – будь-які акти/довідки, складені ДСНС та/або органами поліції та/або органами місцевого самоврядування (військовими адміністраціями) після ліквідації наслідків військових дій (наприклад, акт про пожежу), власна фото/відеофіксація, матеріали ЗМІ та офіційні повідомлення органів державної влади, документи технічного обстеження (наприклад, звіт технічного обстеження сертифікованим інженером), письмові покази свідків, документи кримінального провадження (необхідно звернутися до Національної поліції України з повідомленням про злочин) тощо;
- оцінка можливості відновлення об’єкту та завданих збитків – проектна документація на будівництво, будівельно-технічна експертиза, експертний висновок з оцінки майна, дані балансової звітності тощо.
Чи потрібно реєструвати руйнування?
Реєстраційне законодавство не дозволяє зареєструвати у Державному реєстрі речових прав ("Реєстр нерухомості") відомості про руйнування об'єкту нерухомості.
Єдиним винятком є повне знищення об'єкту нерухомості (що підтверджується довідкою інженера з технічної інвентаризації), після якого власник може зареєструвати припинення права власності у Реєстрі нерухомості.
Водночас, реєстрація припинення права власності матиме наслідком припинення нарахування податку на нерухомість. Однак, це призведе до неможливості реконструкції об'єкта. Це питання особливо є гострим для нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, право користування якою не оформлено належним чином. Тому, питання доцільності реєстрації припинення права власності на майно необхідно оцінювати в кожному випадку окремо.
Чи необхідно розривати договори, пов’язані зі зруйнованим об’єктом?
У разі знищення/значного пошкодження об'єкта нерухомості договірні відносини, які його стосуються, припиняються теж. Таке припинення є автоматичним та не вимагає підписання додаткової угоди до відповідних договорів.
Так, відповідно до ст. 607 Цивільного кодексу України зобов'язання припиняється неможливістю його виконання. Аналогічні положення містить ст. 205 Господарського кодексу України ("ГКУ"). Подібне регулювання щодо договорів оренди закріплено у ч. 2 ст.209 ГКУ: договір оренди припиняється у випадку знищення об'єкта оренди.
Таким чином, у випадку знищення будівлі або її частини разом з орендованим приміщенням, орендодавцям і орендарям необхідно буде застосувати наслідки припинення договору оренди: здійснити фінальні розрахунки, повернути банківську гарантію, авансові платежі тощо. Те саме стосується і інших договірних відносин щодо зруйнованого об'єкта: договорів про управління, надання комунальних послуг, прибирання, охорону тощо.
Чи є податкові пільги в частині податку на нерухомість для зруйнованої нерухомості або податку на землю під нею?
25 березня Верховна Рада України прийняла зміни до Податкового Кодексу України (Зміни до ПКУ"), якими від оподаткування податком на нерухомість звільняється нерухомість, розташована на тимчасово окупованих територіях або на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за припинення/скасуванням воєнного чи надзвичайного стану ("Пільговий Період").
Водночас, Зміни до ПКУ не містять окремих положень щодо звільнення від оподаткування зруйнованої комерційної нерухомості поза межами Пільгового Періоду.
Наразі Зміни до ПКУ очікують підпису Президента Україна та наберуть чинності з моменту опублікування. Також для їх повноцінного функціонування Кабмін має затвердити перелік тимчасово окупованих територій та територій, охоплених бойовими діями.
Поза тим, Податковий Кодекс України уже містить аналогічне звільнення від земельного податку та орендної плати за землі державної/комунальної власності на Пільговий Період для тимчасово окупованих територій та територій, охоплених бойовими діями.
Дякуємо за наданий матеріал нашим партнерам – юридичній компанії Arzinger.
За більш детальною інформацією звертайтеся, будь ласка, до авторів:
Тімур Бондарєв, керуючий партнер і партнер-засновник, керівник практики нерухомості та будівництва, адвокат
Timur.Bondaryev@arzinger.ua
Андрій Підгайний, партнер практик транзакцій з публічною власністю, транспорту та інфраструктури, адвокат
Andrii.Pidhainyi@arzinger.ua
Марина Шарапа, партнерка практик транзакцій з публічною власністю, транспорту та інфраструктури, адвокат
Maryna.Sharapa@arzinger.ua
Тетяна Сторожук, старший юрист практики нерухомості та будівництва Arzinger
Tetiana.Storozhuk@arzinger.ua
Антон Рекун, юрист практики нерухомості та будівництва Arzinger
Anton.Rekun@arzinger.ua
Дмитро Радзівон, молодший юрист практики нерухомості та будівництва Arzinger
Dmytro.Radzivon@arzinger.ua
Застереження
Дане видання не є юридичною консультацією і має на меті дати загальну інформацію про зміни в законодавстві України чи інших країн. Щоб уникнути ризиків, перед прийняттям будь-яких рішень, що стосуються інформації у цьому виданні, потрібно звернутися за кваліфікованою юридичною допомогою.
[2] Постанова Кабінету міністрів України № 326 від 20 березня 2022 р. "Про затвердження Порядку визначення шкоди та збитків, завданих Україні внаслідок збройної агресії Російської Федерації"
